Versteckte Mängel

Die Anwaltskanzlei AMS: Niederländische Rechtsanwälte

Streitigkeiten entstehen häufig im Zusammenhang mit einem Mangel an einem verkauften Haus. Die Frage der Haftbarkeit des Verkäufers hängt in erster Linie davon ab, ob es sich um einen sichtbaren Mangel oder einen versteckten Mangel handelt. Generell trägt der Verkäufer keine Verantwortung für sichtbare Mängel, die man bei einer gründlichen Inspektion hätte erkennen und registrieren können. Bei versteckten Mängeln ist die Sachlage jedoch anders. Versteckte Mängel sind Mängel, die der Käufer erst nach der Übertragung des Hauses feststellt. Ob der Verkäufer für diese Mängel haftbar ist oder nicht, ist nicht immer leicht zu beantworten. Generell ist dem Zivilgesetzbuch der Niederlande zu entnehmen, dass das Haus die Eigenschaften besitzen muss, die der Käufer nach Maßgabe der Vereinbarung erwarten kann. Wenn das Haus diese Eigenschaften nicht aufweist, kann es sein, dass der Verkäufer haftbar ist.

Versteckte Mängel bei Käufen

Der Käufer muss jedoch etwas tun. Wenn der Käufer begründete Zweifel hat, beispielsweise wenn sichtbare kleine Risse zu erkennen sind, muss er dies untersuchen. Generell muss der Käufer außerdem den Zustand des Hauses überprüfen. Wenn der Verkäufer gewährleistet hat, dass das Haus gewisse Eigenschaften besitzt (beispielsweise dass kein Asbest vorliegt beziehungsweise keine Verunreinigungen vorhanden sind) oder wenn der Käufer seiner Prüfungspflicht nachgekommen ist, so kann der Verkäufer haftbar gemacht werden.

Die Offenbarungspflicht in den Niederlanden

Gleichzeitig hat der Verkäufer allerdings auch immer eine Offenbarungspflicht. Der Verkäufer muss alles mitteilen, was ihm bekannt ist (und was vernünftigerweise der normalen Nutzung des Hauses entgegensteht). Versäumt er dies, dann ist der Verkäufer haftbar. Im Zusammenhang mit diesem Thema gibt es viele Zweifelsfälle und daher auch viele Zivilprozesse. Die Antwort auf diese Frage hängt immer von den spezifischen Umständen im Einzelfall ab.

Die Rechtsberatung in den Niederlanden

Abgesehen von versteckten physikalischen Problemen können auch rein juristische Probleme auftreten, beispielsweise bei einer Grunddienstbarkeit oder einem Mieter mit Mieterschutz, was den Käufer an der freien Nutzung des gekauften Hauses hindert. In Bezug auf derartige gesetzliche Beschränkungen enthält das Zivilgesetzbuch der Niederlande genaue Vorschriften. Demnach muss der Verkäufer den Besitz, sofern nicht anderweitig vereinbart, frei von allen besonderen Lasten und Beschränkungen übertragen. Somit ist der Käufer in diesem Fall – im Gegensatz zu tatsächlichen / physikalischen Problemen – im Prinzip nicht zur Prüfung verpflichtet. Daher ist es wichtig, alles mitzuteilen, was der Verkäufer weiß, und dies auch ordentlich aufzuzeichnen.

Ein niederländischer Fachanwalt für Vermögensrecht (Immobilien)

Unsere Anwaltskanzlei hat sehr viel Erfahrung mit der Beratung und Prozessführung im Bereich des Immobilienrechts, auch beispielsweise im Zusammenhang mit versteckten Mängeln. Wenden Sie sich bitte gern an unsere niederländische Anwaltskanzlei.