Wohnungseigentümer- gemeinschaften

Aufteilung in Sondereigentum

Ein Sondereigentumsrecht an einer Wohnung ist ein Recht, das genau genommen zwei Aspekte beinhaltet: einerseits geht es um das anteilige Eigentumsrecht an einem Gebäude, andererseits um ein zusätzliches Nutzungsrecht an einem bestimmten Teil des Gebäudes – also ein Miteigentumsrecht und ein Nutzungsrecht. Der Inhaber eines Sondereigentumsrechts an einer Wohnung wird auch als Wohnungsbesitzer bezeichnet.

Die Aufteilungsurkunde

Die Aufteilung in Sondereigentumsrechte an einzelnen Wohnungen erfolgt durch notarielle Beurkundung und nachfolgende Eintragung der Urkunde in die öffentlichen Register.  Das Gesetz definiert gewisse Mindestvoraussetzungen, die die Aufteilungsurkunde inhaltlich erfüllen muss. Dabei geht es u.a. um die Angabe der genauen Lage des Gebäudes.

Mitgliedschaft

Ein Sondereigentumsrecht an einer Wohnung ist automatisch mit der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft (VvE) verbunden. Die Eigentümergemeinschaft ist eine Rechtsperson. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse fassen, selbständig nach außen hin auftreten und Verträge unterschreiben kann.  Seit dem 1. Januar 2010 müssen alle Wohnunseigentümergemeinschaften bei der Industrie- und Handelskammer registriert sein.

Das Aufteilungsreglement

Dem Aufteilungsreglement sind beispielseweise Einzelheiten zu den Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu entnehmen, wobei auch spezifiziert ist, wie viele Stimmen zur Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sind.  Das Aufteilungsreglement muss zudem auch Angaben darüber enthalten, welche Schulden und Kosten auf Rechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehen. Zudem muss darin eine Regelung bezüglich der jährlich zu erstellenden Betriebsabrechnung sowie eine Regelung bezüglich der Nutzung, Verwaltung und Wartung der Bereiche enthalten sind, die nicht zur Verwendung als Sondereigentum vorgesehen sind.  Alle Wohnungseigentümer sind zur Teilnahme an der Versammlung berechtigt. Die Beschlüsse werden mit absoluter Stimmenmehrheit gefasst, sofern nicht die Satzung andere Vorgaben enthält. Der Vorsitzende der Versammlung wird aus den Mitgliedern der Gemeinschaft gewählt. Der Vorstand der Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch nicht gleichzeitig auch Vorsitzender der Sitzung sein.

Beitragspflicht

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen, die gemäß dem Reglement von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übernommen werden. Diese Beitragspflicht ist für alle Wohnungseigentümer gleich hoch, sofern das Reglement keine genauere Aufschlüsselung enthält. In der Praxis ist es oft ziemlich kompliziert, einen fairen Schlüssel für die Beitragspflichten aller Beteiligten zu finden.

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