Wohnfläche Haus in den Niederlanden erweist sich nach dem Kauf kleiner als in der Verkaufsbroschüre erwähnt: Worauf beläuft sich der Schaden?

Ein Paar hat ein Haus gekauft. Auf der niederländischen Immobiliensite Funda und in der  Verkaufsbroschüre wird eine Wohnfläche von 150 m2 erwähnt. Nach dem Kauf zeigt sich, dass die Wohnung nur 124 m2 groß ist. Die Käufer machen den Makler für den Schaden haftbar. Nach dem niederländischen Gerichtshof befasst sich jetzt sogar der niederländische Hohe Rat [Hoge Raad] mit dieser Sache. Streitpunkt zwischen den Parteien ist die Frage, wie der Schaden berechnet werden soll? Der niederländische Anwalt für Immobilienrecht, Marco Guit, erläutert das Urteil des Hohen Rats.

Falsche Informationen: Niederländischer Makler haftbar?

Nachdem das Gericht in den Niederlanden einen Schadensersatz in Höhe von 20.000 EUR zugewiesen hatte, wurde vom Makler Berufung eingelegt. Der Gerichtshof befasst sich in einem Zwischenurteil mit der Frage, wie der Schaden festgestellt werden soll. Vorgebracht wird, die Käufer seien durch die unrichtige Darstellung irregeführt worden. Dadurch haben sie einen Vertrag abgeschlossen (…), den sie nicht abgeschlossen hätten, wenn ihnen die tatsächliche Wohnfläche vor dem Kauf bekannt gewesen wäre. Laut des Gerichtshofes sollte für die Schadensfestsetzung die Wertminderung infolge davon, dass die Wohnfläche nur 124 m2 statt 150 m2 beträgt, berücksichtigt werden.

Wertminderungsaspekt

Dieser so genannte „Wertminderungsaspekt“ kann (nach ständiger niederländischer Rechtsprechung) auch als den Teil des Kaufpreises der Wohnung definiert werden,  um den der Nutzungszweck des Erwerbs, und zwar Erlangung des vernünftigerweise zu erwartenden Wohngenusses, nicht realisiert wird. Der Gerichtshof möchte dies von einem Sachverständigen berechnen lassen. Ehe es jedoch dazu kommt, wird vom Anwalt des Maklers zwischenzeitlich Revision eingelegt. Der Anwalt des Maklers bringt vor, die vom Gerichtshof hantierte Schadensberechnung basiere auf einen Rechtsfehler.

Anwalt des Maklers: „keine Wertminderung“

Laut des Maklers haben die falsche Informationen über die Wohnfläche nicht zu einer „Wertminderung“ geführt. Hätte der Makler die Käufer richtig über die Wohnfläche informiert, so hätte dies seiner Meinung nach nicht zu einer Änderung der Wohnfläche oder zu einem geänderten Wohnungswert geführt. Eine Wertminderung aufgrund unrechtmäßigen Handelns liege hier denn auch nicht vor.

Schadensberechnung durch Vergleich

Der Hohe Rat schließt sich dieser Meinung des Maklers an. Laut des Hohen Rates ist die Höhe des für die Käufer entstandenen Schadens zu ermitteln, indem ein Vergleich angestellt wird zwischen der aktuellen Situation und der Situation, die sich für sie ergeben hätte, wenn der Makler ihnen die richtige Wohnfläche von 124 m2 mitgeteilt hätte. Auch in dieser hypothetischen Situation wäre die Wohnfläche nicht 150 m2 gewesen. Der Hohe Rat hat die Sache an den Gerichtshof zurückverwiesen, der unter Berücksichtigung dieses Arrests den Schaden von neuem wird berechnen müssen.

Große Freiheit des niederländischen Richters bei der Schadensfestsetzung

Fest steht, dass die Käufer den Vertrag nicht unterzeichnet hätten, so ihnen vor Vertragsabschluss die richtige Wohnfläche bekannt gewesen wäre. Der Schadensumfang ist aufgrund der hypothetischen Situation, dass bei Angabe der korrekten Anzahl Quadratmeter die Käufer die Wohnung nicht gekauft hätten, festzusetzen. Wichtig dabei ist, dass der Richter den Schaden auf eine Art und Weise veranschlagt, die mit der Art des Schadens am meisten im Einklang ist und dass die Schadenshöhe geschätzt werden wird, wenn  sich diese nicht präzise feststellen lässt. Dem Richter kommt dabei viel Freiheit zu.