Kündigungsschutz

Kündigungsschutz

Die Kündigung von Büroräumen

Pächter so genannter „weiterer Geschäftsräume zum Zweck des Artikels 7:230a des Zivilgesetzbuchs der Niederlande“, einschließlich Büroräume, die sich mit einem Räumungsbescheid des Verpächters konfrontiert sehen, können sich an das Gericht wenden, um Kündigungsschutz zu beantragen. In Extremfällen kann der Pächter weitere drei Jahre in den Räumlichkeiten verbleiben. Wie geht das?

Die Räumungspflicht bei Suspension

Das Zivilgesetzbuch der Niederlande beinhaltet eine Klausel, nach welcher ein Pächter von Geschäftsräumen innerhalb von zwei Monaten nach dem Datum, an dem er einen Räumungsbescheid erhalten hat, einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht einreichen kann. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Pächter nicht gezwungen werden, die Geschäftsräume zu verlassen. Daher ist es empfehlenswert, dass der Pächter seinen Antrag auf Kündigungsschutz kurz vor Ablauf dieser Frist einreicht, um optimal von dem gesetzlichen Schutz zu profitieren.

Wenn der Pächter den Antrag rechtzeitig eingereicht hat, braucht er die Geschäftsräume erst dann zu räumen, wenn das Gericht sein Urteil gefällt hat. Das Verfahren soll in erster Linie klären, ob dies tatsächlich auch Geschäftsräume betrifft. Andernfalls besteht kein Anspruch auf Kündigungsschutz. Dabei wird auch das Kündigungsschreiben zur Auflösung der Pacht und zur Räumung berücksichtigt. Die Kündigung (Auflösung) eines Pachtvertrags für Geschäftsräume ist etwas anderes als ein Räumungsbescheid für die Geschäftsräume. Wenn ein Verpächter den Pachtvertrag kündigt, dabei jedoch keinen Räumungsbescheid zustellt, hat die genannte Zweimonatsfrist noch nicht begonnen und der Pächter kann daher auch nicht gezwungen werden, die Geschäftsräume zu räumen. Der Zeitpunkt des Räumungsbescheids kann nicht vor dem Kündigungszeitpunkt des Pachtvertrags liegen.

Das Gericht kann den Antrag für höchstens ein Jahr bewilligen; allerdings kann danach noch zweimal ein solcher Antrag eingereicht werden. Beim Verfahren wägt das Gericht die Interessen des Verpächters im Zusammenhang mit einer Räumung gegen die Interessen des Pächters bezüglich der weiteren Nutzung der Geschäftsräume ab. Wenn das Gericht feststellt, dass die Interessen des Pächters durch eine Räumung stärker beeinträchtigt werden als die Interessen des Verpächters bei der weiteren Nutzung der Geschäftsräume, so wird das Gericht die Räumungsfrist verlängern. Dabei kann das Gericht alle Umstände berücksichtigen, die in diesem Fall eine Rolle spielen. Beispielsweise kann es von Interesse sein, wie weit im Voraus der Verpächter den Räumungsbescheid zugestellt hat, ob ähnliche Geschäftsräume in der Nähe für den Pächter verfügbar sind und was der Verpächter mit den fraglichen Geschäftsräumen plant.

Nicht alle Pächter sind berechtigt

Nicht alle Pächter anderer Geschäftsräume haben einen Anspruch auf Kündigungsschutz. Eigentlich haben überhaupt nicht alle Pächter ein Recht auf Kündigungsschutz. Pächter anderer Geschäftsräume, die den Pachtvertrag selbst gekündigt, der Auflösung des Pachtvertrags zugestimmt haben oder die aufgrund der Nichteinhaltung ihrer Pflichten gerichtlich verurteilt worden sind, haben keinen Anspruch auf Kündigungsschutz.

Der Pachtvertrag in den Niederlanden

Da der Pachtvertrag durch eine Kündigung aufgelöst wird, gilt nach der Auflösung der Begriff „Miete“ nicht mehr, sondern es heißt dann vielmehr „Zahlung für die Nutzung“. Obwohl der fragliche Betrag fast immer der letzten Monatsmiete entspricht, kann der Fachanwalt für Mietrecht beim Verfahren das Gericht bitten, diese Zahlung zu erhöhten oder sogar zu verringern.

Ein niederländischer Fachanwalt für gewerbliches Mietrecht

Für den Pächter wie auch für den Verpächter ist es wichtig, dass die verfahrenstechnischen Auflagen gemäß den Rechtsvorschriften eingehalten werden, und zwar rechtzeitig und korrekt. Ein Anwalt, der sich mit dem gewerblichen Mietrecht auskennt, kann in diesen Fällen eine große Hilfe sein. Die Anwälte der Anwaltskanzlei AMS stehen Pächtern und Verpächtern zur Seite. Kontaktieren Sie gern unsere niederländische Anwaltskanzlei, wenn Sie ein kostenloses, unverbindliches Vorgespräch wünschen.