Die Haftbarkeit des Notars in den Niederlanden: eine bedeutsame Sorgfaltspflicht

Wie weit muss ein Notar in Bezug auf seine Prüfungspflicht im Zusammenhang mit einer in Spanien gelegenen Immobilie gehen? Kann sich der Notar auf die ihm von einer der betroffenen Parteien überreichten Informationen verlassen? Diese Frage hat das Gerichtshof Amsterdam in einem kürzlichen Urteil geklärt. Thomas van Vugt, Rechtsanwalt in den Niederlanden mit dem Schwerpunkt Notarhaftbarkeit, befasst sich mit der Sorgfaltpflicht des Notars. 

Darlehensvertrag

Die Sachlage gestaltet sich wie folgt. Der Anwalt des Klägers schließt einen Darlehensvertrag mit einem Gastronomie-Unternehmer in Höhe von 3 Millionen Euro ab. Die Anwälte der Parteien vereinbaren, dass der Unternehmer zur größeren Sicherheit des Darlehens in der Schuldurkunde die Verpflichtung auf sich nimmt, sich um die Bestellung einer zweiten Hypothek auf seine Villa in Marbella zu bemühen. Diese Sicherheitsleistung hat der Anwalt des Gläubigers selbst vorgeschlagen.

Der Notar unterlässt die Prüfung der Immobilie

Die Urkunde wurde gemäß dem Vorschlag des Rechtsanwalts des Gläubigers vom Notar des Unternehmers erstellt und von den Parteien unterzeichnet. Zudem hat der Unternehmer einer Drittpartei die Vollmacht Vollmacht ist die Befugnis, die ein Vollmachtgeber an einen anderen erteilt, den Bevollmächtigten, dass er in seinem Namen Rechtshandlungen setzen darf. Eine Vollmacht kann auf eine einzelne spezielle Handlung beschränkt sein...
» Meer over vollmacht Vollmacht erteilt, an der Bestellung einer Hypothek für die in der Urkunde genannte Immobilie mitzuwirken. Daraufhin starb der Gastronomie-Unternehmer plörtzlich. Der Gläubiger hat nach dessen Ableben festgestellt, dass es sich bei der in der Urkunde beschriebenen Immobilie nicht um die Villa des Unternehmers handelte, sondern vielmehr um ein Apartment, das dem Partner des Unternehmers gehörte. Die fragliche Villa hingegen gehörte nur zur Hälfte dem Unternehmer. Somit hat der Gläubiger keine beziehungsweise nur eine geringere Sicherheit für das bereits erteilte Darlehen erhalten.

Beschwerdeverfahren beim Dienstaufsichtsausschuss

Nach einem vergeblichen Beschwerdeverfahren mit Hilfe eines Anwalts vor dem Dienstaufsichtsausschuss („Tuchtcommissie voor Notarissen“) hat der Gläubiger ein Gerichtsverfahren eingeleitet. Dabei hat er den Erlass eines Feststellungsurteils dahingehend gefordert, den Notar wegen Verletzung seiner Sorgfaltspflicht haftbar zu machen, da er nicht geprüft hat, in wessen Besitz sich die Villa genau befand. Das Gericht hat diese Forderung jedoch abgewiesen und der  Gläubiger hat daraufhin Berufung Im Niederländische Zivilverfahrensrecht gibt es den Grundsatz, dass die Prüfung in zwei Instanzen stattfindet: jedermann hat das Recht, eine erneute Behandlung eines Gerichtsstreits durch ein höheres Gericht zu beantragen.
» Meer over berufung Berufung eingelegt.

Der Notar unterliegt einer bedeutsamen Sorgfaltspflicht

Der Gerichtshof hat mit Nachdruck darauf hingewiesen, dass jeder Notar im Zusammenhang mit seiner Aufgabe bei der Ausfertigung einer Urkunde eine bedeutsame Sorgfaltspflicht hat. Diese Sorgfaltspflicht ergibt sich aus der dem Notar obliegenden Sorgfaltspflicht nach Maßgabe eines angemessen befähigten und angemessen handelnden Fachkollegen. Dies beinhaltet auch die Pflicht, im Fall eines Kaufs oder einer Hypothekenbestellung den rechtlichen Status der Immobilie (Ermittlungspflicht) zu prüfen.

Hinweispflicht bei spezifischen Risiken

Unter gewissen Bedingungen wird selbst vom Notar erwartet, dass er die betroffenen Parteien auch weitergehend informiert oder sogar warnend auf die spezifisch mit der geplanten Tätigkeit verbundenen Risiken hinweist. Die Begründung dafür ist, dass der Notar beruflich dafür sorgen muss, dass unkundige Parteien nicht von stärkeren Parteien missbraucht werden.

Notarhaftbarkeit: Rechtsanwalt in den Niederlanden

In diesem Fall war der Gerichtshof jedoch der Auffassung, dass der Notar die genaue Prüfung im Zusammenhang mit der betreffenden Villa aus gutem Grund unterlassen hat. Der Gläubiger hat nicht nur den juristischen Beistand eines Sachkundigen hinzugezogen, so dass die Parteien in dieser Hinsicht gleichgestellt waren; zudem hatte der Gläubiger die Informationen über die Villa und die Hypothek auch selbst überreicht. Der Notar konnte also davon ausgehen, dass diese in Ordnung waren. Außerdem ging es hier nicht um eine Hypothekenbestellung als solche, sondern – nur – um die Verpflichtung des Unternehmers, an der Bestellung der Hypothek mitzuwirken. Schließlich was der Text der Urkunde vom Anwalt des Gläubigers für gut befunden worden. Kurzum, der Notar hatte seine Sorgfaltspflicht nicht verletzt.