Immobilien kaufen in den Niederlanden? Achten Sie auf die (juristischen) Aspekte!

Immobilien kaufen in den Niederlanden? Achten Sie auf die (juristischen) Aspekte!

Jedes Jahr entscheiden sich viele Deutsche für die Anschaffung eines Hauses in den Niederlanden. Eine gute Entscheidung. Aber beim Immobilienkauf ist es – besonders als Ausländer – klug, sich gut beraten zu lassen. Im Verhandlungsprozess kann ein Immobilienmakler wertvoll sein (zum Beispiel zur Sicherheit in Bezug auf den Zustand des Hauses und den angemessen Preis). Daneben kann ein Steuerfachmann über die für einen Steueransässigen aus Deutschland, Östereich oder der Schweiz anwendbaren Regelungen Auskunft geben. Schließlich kann es sich als nützlich erweisen, einen Immobilienanwalt beizuziehen. Rechtsanwalt immobilienrecht in den Niederlande Onno Hennis behandelt einige essentielle Aspekte, worauf Sie als Deutscher beim Kauf eines Hauses in den Niederlanden achten müssen.

Standard-Dokumentation

Beim Verkauf einer niederländischen Immobilie wird in fast allen Fällen eine Standard-Dokumentation verwendet. Für Wohnhäuser ist der NVM-Kaufvertrag bei weitem das bekannteste und das am häufigsten verwendete Muster. Im Übrigen wird auch das VBO-Muster häufig verwendet. Die Bestimmungen der Musterverträge werden auf der Grundlage gegenseitiger Absprachen zwischen verschiedenen Interessengruppen wie Makler, Hausbesitzer, Behörden und anderen zusammengestellt.

Die Bestimmungen (und ihre jeweiligen Erläuterungen) haben sich in der Praxis als gut brauchbar erwiesen, auch für ausländische Käufer. Von den am häufigsten verwendeten Mustern gibt es sogar (inoffizielle) englische Übersetzungen. Kein einziger Verkauf ist jedoch gleich, und es ist auch eher die Regel als die Ausnahme, dass in einen Standardvertrag spezifische Bestimmungen aufgenommen werden.

Bedenkzeit

Nach niederländischem Recht gilt, dass ein Kaufvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss, wenn der Käufer Verbraucher ist. Eine mündliche Absprache über den Kaufpreis verpflichtet den Käufer nicht zur Abnahme des Wohnhauses. Unter besonders außergewöhnlichen Umständen kann der Käufer aber durchaus für die Vergütung eines bestimmten, dem Verkäufer entstandenen Schadens haften, sofern eine mündliche Absprache getroffen wurde, aber kein Vertrag geschlossen wurde.

Innerhalb 3 Tagen  ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurücktreten

Wenn der Käufer Verbraucher ist, hat er des Weiteren innerhalb einer Frist von 3 Tagen die Möglichkeit, ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurückzutreten. Diese Bedenkzeit von 3 Tagen beginnt zu laufen, nachdem der Käufer den unterzeichneten Kaufvertrag erhalten hat.

Finanzierungsvorbehalt / auflösende Bedingungen

Daneben ist es üblich, dass die Parteien einen Finanzierungsvorbehalt oder sonstige auflösende Bedingungen im Kaufvertrag vereinbaren. Ein Finanzierungsvorbehalt bedeutet, dass der Käufer nur dann an den Kauf gebunden ist, wenn er weiß, dass er die dafür nötige Finanzierung bekommt. Dabei handelt es sich jedoch um keine verschleierte „Bedenkzeit“. Ein Käufer, der sich auf den Finanzierungsvorbehalt berufen will, muss nämlich einen triftigen Nachweis erbringen, dass er keine Finanzierung bekommen konnte (zum Beispiel durch Vorlage von Absagen durch die Banken).

Übertragung

Die Übertragung einer Immobilie erfolgt in den Niederlanden durch eine spezielle notarielle Urkunde. Bei jedem Verkauf eines niederländischen Wohnhauses wird ein Notar beigezogen. Es ist üblich, dass der Käufer die Kosten des Notars trägt. Er ist oft auch derjenige, der den Notar benennt.

Sicherheitsleistung/Strafzahlung

In den meisten Musterverträgen steht, dass der Käufer vor Übergabe der Immobilie zur Sicherheit für die Erfüllung seiner Verpflichtungen einen Betrag von 10% des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto des Notars einzahlen oder eine Bankgarantie in dieser Höhe stellen muss. Diese Sicherheitsleistung wird an den Verkäufer ausbezahlt, wenn der Käufer seine Verpflichtungen Nicht erfüllt Sind Sie neugierig über die Bedeutung von nicht erfüllt? AMS Advocaten erklärt es.
» Mehr über nicht erfüllt
Nicht erfüllt
, oder sie wird an den Käufer zurückbezahlt, wenn der Verkäufer seine Verbindlichkeiten nicht erfüllt.

Strafzahlung (meistens 10% oder 3 Promille pro tag)

Des Weiteren legen die Musterverträge oft fest, dass ein Strafzahlung zu leisten ist, wenn der Käufer oder der Verkäufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt. In diesem Fall hat die jeweils andere Partei eine Mahnung zu versenden (eventuell in Form einer Vorladung). Falls sich die betreffende Partei 8 Tage nach der Mahnung weiter in Verzug befindet, wird die Strafzahlung fällig. Sie entspricht oft 3 Promille des Kaufpreises pro Tag, an dem der Verzug andauert, bis zu einer Höchstgrenze von 10% des Kaufpreises. In den meisten Fällen hat die geschädigte Partei übrigens Anspruch auf zusätzlichen Schadenersatz, wenn (und soweit) der gesamte Schaden die Höchstgrenze von 10% übersteigt.

Grunddienstbarkeiten

Die Immobilie wird stets einschließlich der Grunddienstbarkeiten (und sonstigen daran bestehenden grundbücherlichen Rechte) verkauft, und die Parteien sollten auch eine diesbezügliche Bestimmung im Kaufvertrag vereinbaren. Während des Verkaufsprozesses hat der Verkäufer dem Käufer die Urkunden zur Verfügung zu stellen, in denen diese Grunddienstbarkeiten enthalten sind (z.B. frühere notarielle Kaufurkunden). Als Käufer ist es wichtig, zu realisieren, was diese beinhalten, weil man nach einer geleisteten Unterschrift keinen Rückzieher mehr machen kann.

Erbpacht in den Niederlanden

Ein Teil einer niederländischen Immobilie liegt auf einem Grundstück, das Eigentümern gehört, die dieses Grundstück einem Erbpächter zur Erbpacht überlassen haben. Meistens ist das eine Gemeinde. Aufgrund dieses sogenannten Erbpachtsystems kann es sein, dass der Käufer beim Ankauf einer Immobilie in den Niederlanden auch ein periodische Zahlung für die „Grundstücksmiete“, den sogenannte Erbzins („Canon“), an die Gemeinde zu zahlen hat. Meistens wird der Erbzins für einen längeren Zeitraum geleistet (zum Beispiel für 50 Jahre).

Mitunterzeichnung der Ehegatten von Verkäufer

Nach niederländischem Recht ist es erforderlich, dass ein Ehegatte oder ein eingetragener Lebenspartner des Verkäufers den Kaufvertrag mitunterzeichnet, wenn das verkaufte Haus von beiden bewohnt wird. Wenn er bzw. sie das nicht tut, so kann er bzw. sie den Kaufvertrag aufheben, was zur Folge hat, dass der Kauf als niemals geschlossen gilt.

Verborgene Mängel

Nach niederländischem Recht obliegt dem Verkäufer eine Mitteilungspflicht und dem Käufer eine Untersuchungspflicht. Im Prinzip geht die Mitteilungspflicht der Untersuchungspflicht des Käufers vor. Unter Umständen kann es sein, dass man als Käufer weitere Auskünfte einholen muss, zum Beispiel auf der Grundlage der Mitteilungen des Verkäufers. Es ist also stets anzuraten, über den Zustand des Hauses, die grundbücherlichen Verpflichtungen, den Inhalt des Bebauungsplans, oder das Vorliegen von Bodenverunreinigungen ordnungsgemäß informiert zu werden, und so gibt es noch zahlreiche weitere Dinge, worauf ein Käufer achten muss.

Untersuchungspflicht

Sollte sich später herausstellen, dass ein verborgener Mangel an der Wohnung besteht, so ist festzustellen, ob eine Verletzung der Mitteilungspflicht des Verkäufers vorliegt, oder ob der Käufer seine Untersuchungspflicht verletzt hat. In dem ersten Fall könnte der Käufer unter Umständen den Kauf rückgängig machen oder einen Schadenersatz erlangen. Falls es sich herausstellt, dass der Käufer (weitere) Untersuchungen anstellen hätte müssen, kann es sein, dass er gegenüber dem Verkäufer keinen Anspruch hat.

Rechtsanwälte in den Niederlanden: Lassen Sie Ihren Kaufvertrag prüfen

Die Rechtsanwälte der Anwaltskanzlei AMS Rechtsanwälte in Amsterdam (die Niederlanden) haben viel Erfahrung in der Beratung und Prozessführung für ausländische Kunden im Immobilienbereich. Die Überprüfung eines Kaufvertrags zu einem fixen (niedrigen) Tarif ist möglich. So wissen Sie vorab, woran Sie sind. Auch eine intensivere Begleitung beim Ankaufsprozess ist möglich. AMS Rechtsanwälte hat von manchen Musterverträgen sogar eine deutsche Übersetzung, sodass Sie genau wissen, was im Vertrag steht. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit uns auf, um die Möglichkeiten zu besprechen.

Onno Hennis - Advocatenkantoor AMS Advocaten
Onno Hennis Bei AMS fokussiert sich Herr Hennis auf kommerzielle und gesellschaftsrechtliche Rechtsstreitigkeiten. In diesem Zusammenhang berät er Mandanten in allen Fragen des Gesellschaftsrechts, des Vertragsrechts, des Deliktsrechts und grenzüberschreitende Inkasso. Folgen Sie Onno auf Google oder LinkedIn. Onno ist per E-Mail und +31 (0)20-3080315 erreichbar.
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