Kann der „Vereniging van Eigenaren (VvE)“ – sprich der Eigentümerverein – im Namen seiner Mitglieder Schadensersatz einfordern?

Die Aufgabe eines VvE besteht darin, das Gemeinschaftsgebäude zu verwalten. Der VvE ist jedoch kein Gebäudeeigentümer. Das sind die unterschiedlichen Wohnungseigentümer zusammen. Der VvE darf – innerhalb der Grenzen seiner Befugnisse – sehr wohl die Eigentümerinteressen vertreten. Bedeutet das aber auch, dass der VvE im Namen der Eigentümer Schadensersatz für Leckagen und Mietausfall fordern kann? Der Rechtsanwalt für VvE- und Immobilienrecht Denise Janssen erläutert, wie es sich verhält.

Vertretungsbefugnis von VvE

Das Gesetz (Art. 5:126 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) räumt ein, dass ein VvE die einzelnen Eigentümer gerichtlich und außergerichtlich vertreten kann. Allerdings gibt es hier eine wichtige Einschränkung. Dies ist nur im Rahmen der Befugnisse des jeweiligen VvE zulässig. Da die Aufgabe des VvE darin besteht, die gemeinsamen Gebäudeteile zu verwalten, endet dort auch dessen Vertretungsbefugnis. Bei Angelegenheiten, die private Gebäudeteile betreffen, hat der VvE daher keine Vertretungsbefugnis. Wenn es eine Leckage gibt, wodurch nicht nur ein Schaden an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen, sondern auch an den privaten Wohnungen entsteht (u.a. auch in der Form von Mietausfall), kann der VvE nicht einfach einen Schadensersatz für alle diese Schäden von der für die Leckage verantwortlichen Person fordern.

Kumulation von Schadensposten

Dies kann problematisch sein, da es häufig zu einer Überschneidung oder zu einer Kumulation der vom VvE sowie den von den einzelnen Eigentümern erlittenen Schadensposten kommt. Im vergangenen Sommer entschied das Gericht von Arnheim-Leeuwarden zu Recht, dass dies an sich jedoch kein ausreichender Grund für die Annahme sei, dass der VvE eine Schadensersatzklage im Namen der einzelnen Eigentümer für den erlittenen Schaden anstrengen könne. 

Darf der VvE die Eigentümer in den Verfahren vertreten?

Dennoch kann es wünschenswert sein, dass der VvE die Klagen (auch) im Namen der Eigentümer erhebt. Nicht nur, damit die Kosten des Verfahrens dann vom VvE getragen werden können, sondern auch, damit der Richter sofort alle Schadensposten in sein Urteil einbeziehen kann. Darüber hinaus verbessert es die Effizienz eines Verfahrens, wenn es z.B. viele Eigentümer gibt und der Rechtsanwalt des VvE die Zustimmung aller seiner Mandanten einholen muss, um bestimmte Handlungen ausführen zu können.

Lösung: Zession, Vollmacht oder Mandat

Es gibt eine Lösung für das Problem. Die Wohnungseigentümer können ihre Forderung entweder an den VvE abtreten ( Zession Zession ist die Übertragung einer auf Namen lautenden Forderung. Ein Gläubiger kann eine Forderung gegen einen Schuldner an einen Dritten übertragen. Dann tritt dieser Dritte anstelle des ursprünglichen Gläubigers...
» Meer over zession Zession) oder den VvE beauftragen, die Klage in ihrem Namen zu erheben. In beiden Fällen kann der VvE im seinem eigenen Namen Klage erheben. Alternativ können die Wohnungseigentümer dem VvE eine Vollmacht Vollmacht ist die Befugnis, die ein Vollmachtgeber an einen anderen erteilt, den Bevollmächtigten, dass er in seinem Namen Rechtshandlungen setzen darf. Eine Vollmacht kann auf eine einzelne spezielle Handlung beschränkt sein...
» Meer over vollmacht Vollmacht zum Erheben der Klage erteilen. In diesem Fall bleiben die Wohnungseigentümer formell die Parteien des Gerichtsverfahrens. Für eine Beratung hinsichtlich der besten Lösung in Ihrem Fall können Sie sich gerne mit dem Rechtsanwalt für VvE-Recht bei AMS Advocaten in Verbindung setzen.